El relanzamiento del PROCREAR permite identificar algunas urgencias para avanzar hacia un esquema que verdaderamente incluya y posibilite el derecho a la vivienda a todos los argentinos. La medida, de corte federal, allana el camino para abordar la problemática habitacional en todas sus aristas: desde la concepción de un Estado con rol empresario que regule el mercado y administración del suelo, hasta la recuperación de la banca nacional hipotecaria que lo haga posible.

Por Mariana Andrujovich y Laura Krujoski

Argentina es uno de los 8 países más grandes del mundo y el segundo de Latinoamérica en cuanto a extensión territorial, dato sobre el que hay quienes afirman que toda la población mundial cabría en nuestro territorio. En base a esto, caben una serie de preguntas: ¿dónde y cómo vivimos los argentinos? Si partimos de la perspectiva de “vida digna”, que implica el acceso a ciertos bienes y servicios básicos (agua potable, electricidad, transporte, etc) para la vida cotidiana de cualquier persona, ¿es real pensar que podemos elegir cómo vivir? ¿Cuáles son las posibilidades de vivienda que tenemos? ¿Podemos proyectar y planificar estas cuestiones a futuro?

Según los datos disponibles del último Censo Nacional (2010), más de tres millones y medio de personas no poseen una vivienda adecuada. Teniendo en cuenta que el déficit habitacional sigue en aumento, los resultados arrojaron que el 62,6% de las viviendas tenían calidad de materiales aceptables, que el 33% debía recibir mejoras y que el 4,1% tenía que ser reemplazado en su totalidad. Por otro lado, el 12,2% de los hogares de la Argentina compartía la vivienda. A esto, podemos sumar datos relevados en 2017, a partir de la creación del Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP) que incorpora a la cuestión del hábitat, la situación de los asentamientos en el país. A través de su estudio, se determinó que existen 4.228 barrios populares en Argentina, donde habitan 3,5 millones de personas en condiciones de precariedad y hacinamiento, con acceso a servicios básicos de manera irregular, y con escasas posibilidades en cuanto a la regularización de dichos espacios y por ende de mejoras en su calidad de vida.

Estas cifras se verán actualizadas a partir de las nuevas mediciones que se esperan para el Censo Nacional 2020, pospuesto para el año 2021 debido a la pandemia mundial. Cifras que, además, contemplarán la profundización y agravamiento del contexto en estos últimos años como consecuencia del gobierno de la Alianza Cambiemos, etapa en la que pasamos del 26,9% de pobreza en 2015 a un 35,5% a fines del 2019, y la reducción de los salarios en términos reales de 63%, mientras que la retracción de empleo explica el restante 37%, según datos del informe realizado por el Centro de Economía Política Argentina. A su vez, el economista Alfredo Zaiat sostiene que se perdieron más de 158.600 puestos de trabajo, la tasa de desempleo pasó de 5,9% a un índice de dos dígitos de 10,6% al cerrar 2019, a lo que se suma la agudización de la situación con las secuelas visibles de la pandemia a nivel global en lo que va de 2020.

Ahora bien, y a la espera de que los nuevos datos y lecturas arrojen información que posibilite pensar en políticas públicas para la planificación de una política habitacional más justa, que incluya a los sectores históricamente postergados, podemos identificar algunos hechos “esperanzadores”, perspectivas positivas en este aspecto, aunque también resulta necesario discutir las limitaciones y desafíos pendientes en base a experiencias anteriores.

En primer lugar, se destaca la creación reciente del Ministerio de Desarrollo Habitacional y Hábitat, que pone en agenda de estado la necesidad de repensar la organización territorial existente en el país y de caminar hacia un sistema más federal y equitativo. La ministra María Eugenia Bielsa sostiene que“trabajamos sobre un desarrollo con más justicia social y más justicia territorial, con un desarrollo productivo y económico que genere más arraigo en las ciudades medianas y pequeñas”. En este marco, y como segunda cuestión, desde este ministerio se anunciaron dos programas que renuevan las expectativas de la población respecto al acceso a la vivienda y a créditos accesibles.

Por un lado, el Plan Nacional de Suelo Urbano, prometedor en sus lineamientos, en tanto amplía la mirada al avanzar más allá de la clásica política de construcción de viviendas, incorporando la posibilidad de establecer acuerdos entre el Estado y propietarios del suelo en cuanto a regularización, desarrollo y acceso al suelo urbano a partir de la creación de lotes con servicios, y la creación de bancos de tierra a nivel provincial y municipal. Además, incorpora una perspectiva participativa entre el sector público, privado, organizaciones gremiales, universidades y organizaciones civiles, que puede favorecer (y será necesario tiempo de implementación) a las miles de familias que se encuentran en situaciones irregulares de vivienda.


El Plan Nacional de Suelo Urbano es prometedor en sus lineamientos, en tanto amplía la mirada al avanzar más allá de la clásica política de construcción de viviendas, incorporando la posibilidad de establecer acuerdos entre el Estado y propietarios del suelo en cuanto a regularización, desarrollo y acceso al suelo urbano a partir de la creación de lotes con servicios, y la creación de bancos de tierra a nivel provincial y municipal.

Por otro lado, se destaca la reedición del PROCREAR, programa destinado principalmente a los sectores medios, que cumple ocho años desde su primer lanzamiento en 2012 durante la segunda presidencia de Cristina Fernández de Kirchner, en un contexto económico complejo de crisis internacional, estancamiento económico, dolarización del mercado inmobiliario e inflación acelerada. En su discurso de lanzamiento, la presidenta de entonces sostuvo que su implementación iba a generar la dinamización a la economía y que para lograrlo el gobierno había buscado incentivar a los aspirantes mediante flujos de créditos hipotecarios subsidiados y “baratos” a largo plazo, es decir, en hipotecas de entre 20 a 30 años con tasas de intereses muy bajas, que variaban del 2 al 14 % anual, según los ingresos de quienes accedían al programa.

El programa motivó la construcción directa de las viviendas, tanto para quienes tenían un terreno propio como así también para quienes no lo tenían, e ingresaban a una suerte de sorteo a través de la lotería nacional. Estos créditos tuvieron gran aceptación, debido a que las actualizaciones de las cuotas o montos de los mismos se establecieron en tasas fijas y por debajo de la galopante inflación, es decir, que con el tiempo fueron perdiendo valor, en comparación a otras formas de líneas de créditos convencionales, donde las tasas de intereses resultan inaccesibles. Si bien el programa pretendía garantizar la vivienda, paralelamente buscó reactivar la economía y generar empleo, según Segura y Cosacov (2019) en los años de su implementación la tasa de construcción se elevó a un 8,4 %, que representó el 53,36% del total de las obras nacionales. Esto a su vez, incrementó la demanda interanual de rubros como pintura (11,4%), ladrillos (10,1%) y pisos y revestimientos de (8,6%). Otro dato a destacar es el consumo histórico de cemento portland que fue de 12.125.014 toneladas entre 2012 y 2015, superando las cifras desde 1977. Fue tal el dinamismo generado en este sector con la generación de empleos directos, que la mano de obra aumentó a un 7,1% de empleados registrados, alcanzando los 416.325 trabajadores (sin tener en cuenta los trabajadores del sector informal). Aunque muchas familias pudieron acceder por primera vez a una vivienda propia, rápidamente quedaron en evidencia ciertas limitaciones del programa, que tendió a favorecer a las especulaciones sobre el precio del suelo, que se elevaron hasta en un 100% de su costo previo al PROCREAR, e inclusive a precios dolarizados.


Aunque muchas familias pudieron acceder por primera vez a una vivienda propia, rápidamente quedaron en evidencia ciertas limitaciones del programa, que tendió a favorecer a las especulaciones sobre el precio del suelo, que se elevaron hasta en un 100% de su costo previo al PROCREAR, e inclusive a precios dolarizados.

Esto pone al descubierto a dos actores relevantes en la cuestión, el Estado y el mercado, siendo éste último quién predomina en la construcción del territorio y se declara circunstancialmente como ganador dentro del esquema, debido a que el incremento del valor del suelo se asocia a una lógica de ganancias exacerbada que el mercado inmobiliario impulsa, en detrimento de un valor real de producción del suelo. La Comisión Nacional de Tierras para el Hábitat Social (2012) consideró que “ningún bien de consumo aumentó tanto de precio como el suelo urbano en los últimos años”.

La presencia y presión del mercado en la definición de los costos de bienes esenciales como la vivienda marcaron la direccionalidad de dicha política pública, que terminó favoreciendo a los grupos concentrados de poder mediante la sobrevaloración del suelo urbano y en pocas manos, y alejando nuevamente a la clase media y a las mayorías populares) de las posibilidades concretas de acceso a la vivienda. Asimismo, el programa no contemplaba la situación de quienes sí poseían un terreno pero no tenían regularizada su situación dominial, por ende, quedaban excluidos de los requisitos de acceso.


No se puede dejar de mencionar la complicidad del gobierno de Cambiemos con la banca privada, con el lanzamiento de la línea de créditos hipotecarios UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) que surgieron en 2016. En sus sus inicios las cuotas eran relativamente accesibles para los interesados (con valores estimados a los de un alquiler) pero el gran problema resultó que el monto se fue actualizando según la inflación.

Por otro lado, no se puede dejar de mencionar la complicidad del gobierno de Cambiemos con la banca privada, con el lanzamiento de la línea de créditos hipotecarios UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) que surgieron en 2016. En sus sus inicios las cuotas eran relativamente accesibles para los interesados (con valores estimados a los de un alquiler) pero el gran problema resultó que el monto se fue actualizando según la inflación, por lo que en tres años, aumentó alrededor de un 141,78%, frente a la gran pérdida salarial de los trabajadores registrados, que acumuló una caída del 18,5% durante el gobierno de la Alianza Cambiemos, condición que hizo insostenibles los créditos para un sueldo promedio. Fue tal el fracaso de los créditos UVA como alternativa para el acceso de la vivienda que las familias debieron realizar planes de refinanciación, y el Estado incorporar el congelamiento de los montos hasta el mes de octubre de este año, situación que se agravó por el contexto de pandemia.

Compromisos pendientes

Estos antecedentes y el relanzamiento del PROCREAR 2020, nos permiten identificar algunas urgencias y cuestiones específicas para avanzar hacia un esquema que verdaderamente incluya y posibilite el derecho a la vivienda.

Desde la década del 80 nos rige un modelo urbano de corte neoliberal, mercantilizado, donde las ciudades del mundo “compiten” entre ellas a fines de venderse como un producto. Es común escuchar “la ciudad más limpia”, “la ciudad más moderna”, “la ciudad más segura”, entre otros calificativos marketineros, en los que claramente el derecho a la vivienda no aparece como una preocupación para estos actores. En este sentido, es imperante la necesidad de un Estado con rol empresario, que tenga a cargo el mercado y administración del suelo (que discuta qué se vende, quienes compran, cómo se construye, para quiénes) como sí sucede en los principales países del mundo que solemos tomar como referencias a seguir. También Di Virgilio, señala que es fundamental la actuación del Estado por su incidencia en los mercados informales de tierra y vivienda, ya que por acción u omisión del mismo a través de sus políticas y de la acción normativa, modela la institucionalidad del mercado informal.


Es imperante la necesidad de un Estado con rol empresario, que tenga a cargo el mercado y administración del suelo (que discuta qué se vende, quienes compran, cómo se construye, para quiénes) como sí sucede en los principales países del mundo que solemos tomar como referencias a seguir.

En segundo lugar, que existen dos modelos en disputa, que pugnan por instalar si la vivienda es un negocio o es un derecho. Lo que no podemos dejar de reconocer es que uno de los problemas centrales que afecta al pueblo argentino es el acceso a la vivienda, herencia del neoliberalismo que destruyó lo conquistado en la materia hasta los años 70. Es por ello que necesitamos la recuperación y nacionalización del Banco Hipotecario Nacional, privatizado en las décadas de los 80 y 90, y gerenciado por la constructora IRSA (Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima), la mayor empresa argentina de bienes raíces. Recuperar esta herramienta es central para empezar con la solución del problema, debido a que necesitamos un Banco Nacional que adquiera un tinte más bien social en la forma de organización y financiación de los créditos entre los entes estatales reguladores y las personas.

Y por último, incorporar definitivamente los lineamientos establecidos en la Nueva Agenda Urbana a la que Argentina adhiere, que permitan pensar modelos urbanísticos incluyentes, sustentables, que promuevan ciertas armonías entre la urbanización y desarrollo. Para ello, es fundamental el rol que jueguen los modelos de gobernanza y la posibilidad de pensar legislaciones urbanas que consoliden el rol y función del Estado en la cuestión urbana.


Recuperar esta herramienta es central para empezar con la solución del problema, debido a que necesitamos un Banco Nacional que adquiera un tinte más bien social en la forma de organización y financiación de los créditos entre los entes estatales reguladores y las personas.

Somos conscientes de que el PROCREAR es un avance como política federal de viviendas para solucionar este derecho fundamental. Sin embargo, los números del déficit habitacional siguen aumentando y nos urge pensar en nuevas intervenciones. Las crisis son oportunidades de cambio, y en medio de una pandemia mundial que sorprendió y agitó a las principales economías del mundo, creemos en la oportunidad histórica y en un escenario de posibilidades que nos permitan pensar que nuevas formas de habitar son posibles, que el derecho a la vivienda, el derecho a la ciudad, no debe ser menos que eso, “un derecho”; y que la concentración de la tierra en pocas manos debe ser cuestionada, porque no puede existir una “generación del alquileres” en un país con capacidad de albergar a todos, mientras algunas familias pueden elegir entre casas de semana, casa de campo, casas de fines de semana. Nuestras próximas generaciones merecen y tienen el derecho de saber dónde van a vivir y cómo quieren vivir.

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